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土地開發常見問題

位於捷運開發區範圍內之土地上若有地上物並符合規定者,可依地上物類型領取下列補償費:

(一)建築改良物:合法建築物拆遷補償費、其他建築物拆遷救濟金、自動拆遷獎勵金、人口遷移費。

(二)工廠與商業設備:生產/營業設備搬遷補助費或救濟金(包含電力內線及外線設備、固定附屬設備或機械設備之土木基礎、營業用設備搬遷、機械設備拆裝工資及搬遷拖運費、工廠原料搬遷費、吊車或堆高機租用費)、營業損失補償費。

(三)農作改良物、農業機具、無固定基礎之臨時性農業生產設備(施)、畜產及水產養殖物補償費及遷移費。

(四)地下水井拆遷補償費或救濟金。

(五)墳墓遷葬補償費或救濟金。

(一)依「桃園市興辦公共工程地上物拆遷補償自治條例」第4條規定,合法建築物應為:

  1. 依法完成所有權登記之建築物。
  2. 依建築法領有使用執照者。
  3. 民國60年12月22日前,依建築法領有建築執照或建築許可,且其主要構造及位置,均按核准之工程圖樣施工者。
  4. 都市計畫發布實施前建造者。
  5. 未實施都市計畫地區於「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」施行前建造者(施行日期如附表);及該辦法未指定應申領建築執照地區,於民國70年2月15日前建造者。

前項第4款及第5款之合法建築物,應具備下列文件之一:

  1. 建物謄本。
  2. 戶口遷入證明。
  3. 稅籍證明。
  4. 自來水接水或電力接電證明。
  5. 區公所或改制前各鄉(鎮、市)公所證明文件。
  6. 航照圖。
  7. 門牌編釘證明。
  8. 其他足資證明文件。

(二)非屬上述第4條所列之合法建築物,則為第5條規定之「其他建築物」,係具備第4條第2項第2款至第8款規定文件之一之建築物及雜項工作物。

(一)依「桃園市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第9條規定,設有戶籍之現住戶於期限內自動遷移者,發給「人口遷移費」。設有戶籍之現住戶,係以第1次召開用地及土地改良物拆遷補償協議價購會或徵收、重劃計畫書公告6個月前,在現址設立戶籍,並有居住事實者為限。但因結婚或出生而設籍者,不受6個月期限限制。

(二)人口遷移費發給標準:

  1. 建物全部拆除者:以戶為單位,2人以下者12萬元,每多1人增加4萬元,6人以上者28萬元為上限。
  2. 建物部分拆除者:以戶為單位,2人以下者9萬6千元,每多1人增加3萬2千元,6人以上者22萬4千元為上限。

「桃園市興辦公共工程建築改良物拆遷補償標準」附表3

人口遷移費基準表(單位:新台幣 元/每戶)

人口數

建築物全部拆除之人口遷移費

建築物部分拆除之人口暫行遷移費

單身

120,000

96,000

2

120,000

96,000

3

160,000

128,000

4

200,000

160,000

5

240,000

192,000

6人以上

280,000

224,000

(三)發給補償時,由戶長代表領取。

桃園市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第10、11條規定,建築物所有權人於政府機關(需用土地人)指定期限內自動拆遷完竣,且安全無虞,經查明屬實者,加發自動拆遷獎勵金。自動拆遷獎勵金發給標準如下:

(一)合法建築物:拆遷補償費50%。

(二)其他建築物:拆遷救濟金50%。

(一)依「桃園市工廠與商業搬遷補助費救濟金及營業損失補償費查估基準」規定,工廠須有合法登記營業或有設立許可證者,商店須有合法登記而正式營業者,因興辦公共工程拆遷發給生產/營業設備搬遷補助費,致營業停止或營業規模縮小者發給營業損失補償費。

(二)若符合「商業登記法」第5條所列之小規模商業,得免申請登記:

  1. 攤販。
  2. 家庭農、林、漁、牧業者。
  3. 家庭手工業者。
  4. 民宿經營者。
  5. 每月銷售額未達營業稅起徵點者。

其中第2及第3款所定小規模商業,以自任操作或雖僱用員工而仍以自己操作為主者為限。

依「桃園市工廠與商業搬遷補助費救濟金及營業損失補償費查估基準」第11、12條規定,合法營業之工廠、取得設立許可證之廠商或合法營業之商業,其營業損失補償費計算方式如下:

(一)有營利事業所得稅結算申報書者:

  1. 全部拆除,致停止營業者:按最近3年營利事業所得稅結算申報書上營業淨利加利息收入減利息支出之平均數計算。
  2. 部分拆除,致營業規模縮小者:按實際拆除營業面積與營業總面積之比,乘以最近3年營利事業所得稅結算申報書上營業淨利加利息收入減利息支出之平均數計算。
  3. 營業處所有1處以上者:按實際拆除營業面積占其全部營業處所面積比率,依前2款之規定計算。

*營利事業所得稅結算申報年份為1年以上未滿3年者,以實際申報年份平均計算。

(二)沒有營利事業所得稅結算申報書者:

  1. 拆除部分之營業面積在15平方公尺以下者:發給新臺幣6萬6千元。
  2. 拆除部分之營業面積超過15平方公尺未達150平方公尺者:超過前款部分每平方公尺發給新臺幣1,100元;未滿1平方公尺者,以1平方公尺計算。
  3. 拆除部分之營業面積在150平方公尺以上者:超過前二款部分每平方公尺發給新臺幣660元;未滿1平方公尺者,以1平方公尺計算。

(三)所指營業面積均以登記或申報營業之土地或土地改良物面積為限,不包括非營業用之部分。

依「桃園市墳墓遷葬補償費及救濟金發給辦法」第4條規定,合法墳墓遷葬補償費發給基準如下:
(一)墳墓分為六級,其級別、面積及補償金額規定如下:

  1. 第一級:面積未達2平方公尺,新臺幣3萬2,000元。
  2. 第二級:面積2平方公尺以上未達6平方公尺,新臺幣5萬元。
  3. 第三級:面積6平方公尺以上未達10平方公尺,新臺幣8萬4,000元。
  4. 第四級:面積10平方公尺以上未達13平方公尺,新臺幣10萬元。
  5. 第五級:面積13平方公尺以上未達16平方公尺,新臺幣12萬元。
  6. 第六級:面積16平方公尺以上,新臺幣14萬元。

*上開所稱面積,指覆蓋遺骨(骸)之主體(墓塚)與墓廓及墓庭,不含墓園部分。
(二)合葬者每增加1具加發遷葬補償費新臺幣1萬4,000元。埋葬骨罈(罐者亦同。
(三)埋葬屍體尚未腐爛,必須連棺遷葬者,另加發遷葬補償費新臺幣2萬元。
同法第5條規定,非合法墳墓按上開補償費金額70%發給遷葬救濟金。

土地開發用地經都市計畫變更審定後,本府捷運工程局依程序邀請土地所有權人(簡稱地主)進行協議,地主得選擇依土地徵收條例或「桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」規定,讓售其土地予主管機關,如協議不成時,主管機關得依法報請徵收取得捷運設施所需用地。至於公有土地部分,則依法辦理有償撥用。

私有土地所有權人可依「桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」第3條之規定,選擇下列方式:

(一)分回開發大樓:參與土地開發,與本府簽訂土地協議價購協議書,本府以基地開發後之公有不動產抵付協議價購土地款。

(二)領錢:不參與土地開發,以協議價購出售土地予本府,領取協議價購土地款。

因此,若土地所有權人不想參與土地開發,亦可以協議價購方式將土地售予本府,領取協議價購土地款。

由本府捷運工程局召開協議價購會議,向地主說明協議價購土地市價及參與土地開發之權利義務相關程序,會後給予地主一定期間考慮,並依限完成簽約、價購或徵收作業。

捷運用地範圍內之私有土地,依大眾捷運法第6條規定,採徵收方式辦理;開發範圍之私有土地則依同法第7條第4項規定,由主管機關與地主以協議價購方式辦理,若協議不成時,得由主管機關依法報請徵收。

(一)協議價購:依「桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」第3條第2項規定:「土地部分按協議市價計算,土地改良物部分以協議當期當地舉辦公共工程徵收補償標準計算。」。

(二)徵收:依101年1月4日修正公布之土地徵收條例第30條規定:「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。」前項市價,由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。

依大眾捷運法第7條第4項規定,辦理開發所需之土地,得依有償撥用、協議價購、市地重劃或區段徵收方式取得之;其依協議價購方式辦理者,主管機關應訂定優惠辦法,經協議不成者,得由主管機關依法報請徵收。本市針對採協議價購方式辦理者,另訂有「桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」之規定。

依大眾捷運法第7條第4項規定,辦理開發所需之土地,得依有償撥用、協議價購、市地重劃或區段徵收方式取得之;其依協議價購方式辦理者,主管機關應訂定優惠辦法,經協議不成者,得由主管機關依法報請徵收。本市針對採協議價購方式辦理者,另訂有「桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」之規定。

依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第6、7條規定,開發大樓各房屋及車位之區位權值與總權值訂定方式如下:

(一)開發大樓各房屋及車位之區位權值:應以鑑價基準日為價格日期,並基於當時之建築規劃、建材設備等級、銷售產權面積等,以新成屋(含所占持分土地)標準之預期銷售價格為估價條件進行估價,作為各權益關係人間權益分配、區位選擇與分配及畸零樓地板買賣找補之依據。

(二)開發大樓總權值:即各區位權值總和。

(三)開發大樓總權值評估作業係由本府捷運工程局依本府地政局推薦不動產估價師名單中委託3家不動產估價師事務所進行評估,並出具估價報告書。另投資人可基於同一估價條件下,委託1家不動產估價師事務所進行評估。

(四)上開報告書提經「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權益分配初審小組」審查後,如任何1家估價報告書之開發大樓總權值高於或低於全部估價結果中位數20%者,則該估價報告書視為無效。藉此確保所評估之開發大樓總權值與市場行情相近,減少價格偏差情形。

(一)土地開發內容係以優先滿足捷運設施需求為主,由於土地開發係配合捷運建設興闢之物業開發行為,係以地主之土地如以徵收方式辦理時能獲得之徵收補償費基準作為計算地主間權益分配原則,如未來選擇區位時,可將其應分配權值換算選取店舖,但並無指定優先分配之權利,仍然須經過協議,惟仍以盡可能滿足地主需求進行規劃、設計。

(二)依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第23條規定,捷運工程局應於其網站公告各權益關係人間區位選擇作業辦理期間,各權益關係人應於公告期間內進行區位意願調查及區位選擇作業,並由本府委託投資人以下述順序及原則進行區位媒合與選擇作業:

  1. 依桃園市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所有權人;倘原私有土地所有權人對區位選擇意願相同時,應先行協議,如協議不成以抽籤決定之。
  2. 本府及投資人於第2順位時進行區位選擇協議,倘雙方對區位選擇意願相同時,得經合意後以抽籤決定之。

(一)依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第18條規定,土地所有權人與投資人間權益分配方式,係依投資人按捷運局所評估之投資開發費用,由土地所有權人以等權值之區位與投資人進行抵付。

(二)地主簽訂協議價購協議書並選擇以基地開發後之公有不動產抵付協議價購土地款者,按其原有土地面積依協議市價所計算之金額,除以開發基地依協議市價所計算總金額之比率,乘以本府所取得之開發後建築物房地價值,作為其應抵付權值。(桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法第4條)

(三)投資人參與權益分配權值,指投資人於開發案中,就其投資開發費用可作為分配區位之權值,包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤,且應扣除主管機關已支付之委託建造費用。

(一)與土地所有權人協商完成權益分配。

(二)申領建造執照、施工興建、領取使用執照、產權移轉及建物點交。

(一)辦理土地開發相關設計,於設計過程中地主如有任何意見均可提供本府捷運工程局參考。

(二)由投資人辦理土地開發相關設計者(含共構捷運設施),地主之意見亦可於過程中提供投資人所委託之設計單位參考採納;惟仍以不影響捷運設施功能及所有地主之權益為前提。

本府未來將公開徵求投資人辦理招商,並視各基地狀況辦理地主說明會,將地主權益納入招商文件中,並將廠商承諾土地所有權人最低分配比率及配合地主需求設計納入遴選投資人評分考量,以保障地主權益最大化。

(一)共構:土地開發大樓與捷運車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘設施或機廠用地等結構相連接,結構應力須作整體計算考量。

(二)分構:土地開發大樓與捷運設施結構分別獨立,永久結構不互相影響。

(一)為順利取得捷運建設所需土地:以土地開發方式取得捷運設施需用土地,並提供地主除土地被徵收外另一種配合捷運建設之方式。

(二)維護地主權益:地主簽訂協議價購協議書,選擇不領取協議價購土地款者,未來分回土地開發大樓區位,享有其原有土地可建容積之開發效益。

(三)良性引導民間資金,建立正常投資管道:透過土地開發可誘導民間資金投入都市建設,經由公、私部門的合作關係,積極有效地投資都會建設。

(四)有效利用土地資源,促進地區發展:透過土地開發建立都會區中心,有助於都市空間架構之整建,以發揮都市設計及都市機能活力,提昇居住環境及生活品質。

(五)籌措捷運工程之建設財源:政府投入龐大捷運建設經費,透過土地開發不動產出租售、經營之收益,挹注捷運建設。