桃園市政府捷運工程局

(一)共構：土地開發大樓與捷運車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘設施或機廠用地等結構相連接，結構應力須作整體計算考量。

(二)分構：土地開發大樓與捷運設施結構分別獨立，永久結構不互相影響。

(一)為順利取得捷運建設所需土地：以土地開發方式取得捷運設施需用土地，並提供地主除土地被徵收外另一種配合捷運建設之方式。

(二)維護地主權益：地主簽訂協議價購協議書，選擇不領取協議價購土地款者，未來分回土地開發大樓區位，享有其原有土地可建容積之開發效益。

(三)良性引導民間資金，建立正常投資管道：透過土地開發可誘導民間資金投入都市建設，經由公、私部門的合作關係，積極有效地投資都會建設。

(四)有效利用土地資源，促進地區發展：透過土地開發建立都會區中心，有助於都市空間架構之整建，以發揮都市設計及都市機能活力，提昇居住環境及生活品質。

(五)籌措捷運工程之建設財源：政府投入龐大捷運建設經費，透過土地開發不動產出租售、經營之收益，挹注捷運建設。

(一)辦理土地開發相關設計，於設計過程中地主如有任何意見均可提供本府捷運工程局參考。

(二)由投資人辦理土地開發相關設計者（含共構捷運設施），地主之意見亦可於過程中提供投資人所委託之設計單位參考採納；惟仍以不影響捷運設施功能及所有地主之權益為前提。

(一)與土地所有權人協商完成權益分配。

(二)申領建造執照、施工興建、領取使用執照、產權移轉及建物點交。

(一)依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第18條規定，土地所有權人與投資人間權益分配方式，係依投資人按捷運局所評估之投資開發費用，由土地所有權人以等權值之區位與投資人進行抵付。

(二)地主簽訂協議價購協議書並選擇以基地開發後之公有不動產抵付協議價購土地款者，按其原有土地面積依協議市價所計算之金額，除以開發基地依協議市價所計算總金額之比率，乘以本府所取得之開發後建築物房地價值，作為其應抵付權值。（桃園巿大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法第４條）

(三)投資人參與權益分配權值，指投資人於開發案中，就其投資開發費用可作為分配區位之權值，包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤，且應扣除主管機關已支付之委託建造費用。

(一)土地開發內容係以優先滿足捷運設施需求為主，由於土地開發係配合捷運建設興闢之物業開發行為，係以地主之土地如以徵收方式辦理時能獲得之徵收補償費基準作為計算地主間權益分配原則，如未來選擇區位時，可將其應分配權值換算選取店舖，但並無指定優先分配之權利，仍然須經過協議，惟仍以盡可能滿足地主需求進行規劃、設計。

(二)依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第23條規定，捷運工程局應於其網站公告各權益關係人間區位選擇作業辦理期間，各權益關係人應於公告期間內進行區位意願調查及區位選擇作業，並由本府委託投資人以下述順序及原則進行區位媒合與選擇作業：

1. 依桃園市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法參與土地開發而未領取協議價購款之原私有土地所有權人；倘原私有土地所有權人對區位選擇意願相同時，應先行協議，如協議不成以抽籤決定之。
2. 本府及投資人於第2順位時進行區位選擇協議，倘雙方對區位選擇意願相同時，得經合意後以抽籤決定之。

依「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配原則」第6、7條規定，開發大樓各房屋及車位之區位權值與總權值訂定方式如下：

(一)開發大樓各房屋及車位之區位權值：應以鑑價基準日為價格日期，並基於當時之建築規劃、建材設備等級、銷售產權面積等，以新成屋（含所占持分土地）標準之預期銷售價格為估價條件進行估價，作為各權益關係人間權益分配、區位選擇與分配及畸零樓地板買賣找補之依據。

(二)開發大樓總權值：即各區位權值總和。

(三)開發大樓總權值評估作業係由本府捷運工程局依本府地政局推薦不動產估價師名單中委託3家不動產估價師事務所進行評估，並出具估價報告書。另投資人可基於同一估價條件下，委託1家不動產估價師事務所進行評估。

(四)上開報告書提經「桃園市大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權益分配初審小組」審查後，如任何1家估價報告書之開發大樓總權值高於或低於全部估價結果中位數20%者，則該估價報告書視為無效。藉此確保所評估之開發大樓總權值與市場行情相近，減少價格偏差情形。

本府未來將公開徵求投資人辦理招商，並視各基地狀況辦理地主說明會，將地主權益納入招商文件中，並將廠商承諾土地所有權人最低分配比率及配合地主需求設計納入遴選投資人評分考量，以保障地主權益最大化。